La nueva Ley de vivienda, que está en vigor desde el 26 de mayo, contempla, entre otras, las áreas conflictivas, las restricciones en los ajustes de rentas, desahucios, y los cambios fiscales. Te cuento todo lo que debes saber, a continuación. 

Nueva legislación

El Senado ya aprobó la Ley de Vivienda que regula aspectos esenciales que afectan al sector inmobiliario. Entre estos se incluyen medidas para ayudar en el acceso a la vivienda y acotar los precios de alquiler en aquellas zonas donde existe una alta demanda.

La nueva legislación fue aprobada en el Consejo de Ministros el 27 de abril de 2023, por lo que ya está en vigor desde su inclusión en el BOE el 25 de mayo. Esta recoge medidas sobre desahucios y mejoras para la seguridad de los inquilinos.

Los cambios de la Nueva Ley 

Debes ir familiarizándote con los nuevos conceptos clave, sobre todo en lo que respecta a la materia de contratos de alquiler. Toma nota de las importantes novedades:

• La Administración no puede vender el parque público de vivienda social.
• Se modifica el régimen de la vivienda protegida.
• Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada.
• Se han regulado y sistematizado los derechos y obligaciones de los propietarios de vivienda.
• Se traslada al propietario la obligación de pagar los honorarios de la Inmobiliaria en el alquiler. 
• Se amplían las zonas tensionadas en el mercado del alquiler.
• Se introducen otros conceptos nuevos como el mercado residencial tensionado y, además, se define el concepto de gran tenedor.
• Se introducen mecanismos de contención y bajada de los precios del alquiler de las viviendas.
• Han sido incluidas prórrogas extraordinarias del contrato de arrendamiento.
• Se han creado incentivos y bonificaciones fiscales en el Impuesto de la Renta y en el de Sociedades.
• Quedan regulados los deberes de información y transparencia en la contratación que deben cumplir las inmobiliarias.
• Se ha modificado el procedimiento de desahucio y el de ejecución hipotecaria.

La ley contiene numerosos cambios que es necesario que conozcas porque afectan a los contratos de alquiler, por ello debes seguir leyendo para conocer todos sus aspectos. 

¿Qué es una zona tensionada? 

El artículo 18 de la ley, la define como aquella en la que existe alto riesgo de que la oferta de viviendas no sea suficiente para la población. Son las administraciones competentes en materia de vivienda las que pueden declarar estas zonas como tales y orientar las actuaciones públicas en consecuencia.

Cómo identificar las zonas tensionadas

Se debe atender a dos condiciones:

• Que el precio de la hipoteca o el alquiler más los gastos no supere el 30% del ingreso promedio del hogar.
• Que el coste de la propiedad haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.

Esta identificación puede llevarse a cabo a nivel de distritos o de comunidades autónomas completas. Lo que se pretende con la nueva ley es proteger a los ciudadanos de la amenaza de la falta de vivienda.

Grandes tenedores en la nueva Ley de Vivienda, ¿qué son?

La respuesta la encuentras en el artículo 3, 2ºK): se refiere a aquellas personas que poseen más de diez propiedades urbanas destinadas a la residencia o una superficie construida de más de 1,500 m2 para viviendas, sin inclusión de garajes y trasteros.

Esta definición se aplica a los que son propietarios de cinco o más inmuebles urbanos con un uso residencial en zonas de mercado inmobiliario consideradas tensas, si la comunidad autónoma lo justifica en su informe correspondiente. 

Los cambios en los contratos de alquiler

Si tienes un contrato de alquiler en vigor, has de saber que se seguirá aplicando a este la normativa anterior. Si por el contrario, vas a firmar un contrato nuevo, debes tener en cuenta las modificaciones respecto a la duración, el precio y los gastos.

Duración del contrato

Su duración será de 5 años, prorrogables 3 años más si el arrendatario es persona física. Será de 7 años prorrogable 3 años más si es persona jurídica. Se introducen prórrogas extraordinarias no contempladas en la anterior normativa. .

Se ha contemplado una prórroga especial de la duración del alquiler en el supuesto de que el inquilino se encuentre en situación de especial vulnerabilidad social y económica. Así, el arrendatario tiene derecho a solicitar una prórroga adicional de un año si cumple con determinados requisitos de vulnerabilidad social y económica. De este modo tendrá garantizado un hogar estable por un total de 9 años.

Prórroga especial en el supuesto de zona tensionada

El inquilino, amparado por la ley nueva, puede solicitar una prórroga de hasta 3 años adicionales en su contrato de alquiler. Esto trae como consecuencia que dispondrá de un hogar seguro hasta 11 años.

Se elimina la Actualización Anual del Alquiler sobre el IPC

La actualización de los precios de alquiler ya no se vincula al IPC. La Disposición final 6º recoge una nueva forma de actualizar los precios, así: 

• En 2023, el precio máximo de subida del alquiler será del 2%
• En 2024, las subidas estarán limitadas a un máximo del 3%
• A partir de 2025, se creará un nuevo índice más estable y menor que el IPC para actualizar los importes del precio del alquiler en enero de 2025.

Regulación del precio de los alquileres en las zonas tensionadas

Si la vivienda se ubica en una zona residencial tensionada, y el arrendador es un particular, por norma general, el precio de inicio del alquiler no puede ser superior a la última renta vigente para la misma vivienda en los 5 años anteriores. Además, no se podrán repercutir cuotas o gastos que no estuvieran ya recogidos en el último contrato celebrado.

Respecto a las excepciones recogidas debes conocer que: 

• Se podrá elevar la renta un 10% sobre la última renta abonada cuando en la vivienda se hayan realizado obras de rehabilitación, o mejoras para la eficiencia energética, o cuando se pacte entre las partes una duración del contrato de 10 años o más, o se incluya un derecho de prórroga del contrato en favor del inquilino por 10 años o más.
• Si la vivienda es propiedad de un gran tenedor, es decir, propietario de más de 10 inmuebles, se limita el precio máximo mediante un índice de nueva creación.

Los gastos

En el caso de una propiedad ubicada en un mercado residencial con alta demanda y cuando el arrendador es un particular, en principio, no se pueden transferir cargos o desembolsos que no estuvieran ya especificados en el contrato de arrendamiento más reciente. Además, de manera general, se estipula que, en cualquier contrato, los gastos asociados a los gastos comunes y los servicios públicos serán responsabilidad del arrendatario, mientras que los gastos relacionados con la gestión del propio contrato serán siempre asumidos por el propietario.

La protección frente a los desahucios

La nueva normativa de protección inmobiliaria recoge una serie de medidas para garantizar la seguridad de los ciudadanos, te las enumero a continuación:

• Se eliminan los desalojos sin una fecha y hora establecidas.
• Se permiten prórrogas de hasta 2 años en los procesos de desalojo.
• Aquellas personas consideradas vulnerables tendrán acceso a procesos de solución extrajudicial obligatorios.
• Las comunidades autónomas tienen la capacidad de crear su propia mediación y alternativas habitacionales. Se utilizarán los fondos estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a aquellos sujetos en riesgo de desalojo a través de rebajas en el alquiler, realojamiento y otras políticas

La nueva ley de la vivienda ya está en vigor, si vives de alquiler o tienes previsto alquilar una vivienda, debes conocerla. Si necesitas asesoramiento, consulta con nosotros, te ayudaremos en todas las dudas que te surjan para garantizar tus derechos.