El pacto de anatocismo en hipotecas UCI es una cuestión que te puede interesar porque puedes ser uno de los afectados por un préstamo hipotecario de la Unión de Créditos Inmobiliarios. Igual has descubierto que ha pasado el tiempo y, durante este, has estado pagando cuotas que no han amortizado el capital pendiente y que, además, este aumentó durante algunos años. Esto es debido a que tu contrato cuenta con un sistema de amortización de intereses muy complejo y recoge sucesivas fracciones temporales porque contempla el llamado “pacto de anatocismo”. En este pacto los intereses se capitalizan y se suman al capital pendiente.
En el artículo de hoy te explico lo que debes conocer sobre el pacto de anatocismo, el modo en que te puede haber afectado y, en particular, cómo puedes reclamar a tu banco lo pagado de más o que se reduzca el capital pendiente de tu préstamo hipotecario de UCI.
El pacto de anatocismo y las fracciones temporales
Las escrituras de préstamo hipotecario de UCI son extremadamente complicadas y confusas. Están llenas de cláusulas extensas, especialmente las relacionadas con la amortización del préstamo y el cálculo del tipo de interés variable, que son de gran importancia para el prestatario. Desafortunadamente, estas cláusulas son difíciles de entender respecto de las implicaciones económicas que conllevan.
Los préstamos hipotecarios de UCI suelen dividirse en cuatro periodos de pago o amortización. Durante los tres primeros periodos, la entidad establece pagos mensuales que no consideran ni el interés acumulado (generalmente alto debido al índice de referencia, que suele ser el IRPH), ni el capital prestado. Por lo tanto, es probable que estos pagos no cubran completamente los intereses acumulados, y mucho menos el capital prestado. La esencia de cómo funcionan estos préstamos es que en sus términos se establece que los intereses no pagados se sumarán al capital pendiente. Esto significa que se agregarán al monto total que debes pagar, según lo acordado en el contrato. Esta práctica se conoce como «pacto de anatocismo», y básicamente significa que los intereses no pagados se capitalizan, lo que puede aumentar significativamente la cantidad total que debes reembolsar. De este modo, durante las tres primeras etapas pagas cuotas que no cubren el capital y los intereses. Los importes se capitalizan, es decir, se suman al capital pendiente y, como consecuencia, en lugar de reducirse aumenta y devengan nuevos intereses.
¿Se considera abusivo el sistema de amortización en fracciones temporales con pacto de anatocismo?
Este sistema de amortización es especialmente perjudicial para el consumidor. Esto se debe en gran parte a la complejidad y extensión de la redacción de la cláusula, lo que hace que el consumidor no se dé cuenta de las implicaciones que conlleva pagar cuotas que, aunque inicialmente parezcan más «cómodas» por su menor importe, en realidad conducen a un aumento gradual del capital pendiente del préstamo. Así, en algún momento, el consumidor se encuentra debiendo a la entidad bancaria un importe significativamente mayor al solicitado originalmente. Durante la duración del préstamo hipotecario, incluso si empiezas a pagar las cuotas correctas según el tipo de interés aplicado, los intereses se calcularán sobre un capital cada vez mayor debido a la capitalización de los intereses devengados pero no pagados. Esto significa que el perjuicio aumentará progresivamente a lo largo del tiempo.
Las hipotecas de UCI, ¿tienen otras cláusulas abusivas?
La respuesta es sí y, no cabe duda, de que han ocasionado un perjuicio importante a los consumidores. La mayoría de los préstamos hipotecarios otorgados por UCI utilizan el IRPH como su indicador principal para calcular los intereses aplicables. En los préstamos hipotecarios concedidos por UCI, es común encontrar una serie de comisiones, entre las cuales destaca la «comisión de apertura», la cual suele ser considerable en términos monetarios. Esta es un cargo que las entidades bancarias suelen aplicar al conceder un préstamo, argumentando que deben llevar a cabo diversas gestiones administrativas para formalizar la transacción. Suele calcularse como un porcentaje del monto prestado, con un mínimo establecido. Aunque la jurisprudencia del Tribunal Supremo previamente había prohibido la posibilidad de reclamar, argumentando que la comisión de apertura no estaba sujeta al control de abusividad al considerarse parte integral del precio del contrato, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de marzo de 2023 marcó un cambio significativo. Esta sentencia llevó a que el Tribunal Supremo dictara la Sentencia del 29 de mayo de 2023, la cual permite realizar dicho control y declarar la nulidad de la comisión de apertura si no cumple con ciertos criterios.
¿Cómo se determina la validez de la comisión de apertura?
Es importante analizar las siguientes cuestiones:
- Si los servicios mencionados fueron realmente proporcionados por el banco, si se informó adecuadamente al consumidor sobre ellos.
- Si cubren todos los costes relacionados con el estudio, concesión y formalización del préstamo.
- Si el monto total no es excesivo en comparación con el capital prestado.
¿Puedes reclamar tu hipoteca UCI?
Para saber si puedes realizar la reclamación, es fundamental que busques asesoramiento legal de un abogado especializado en reclamaciones de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios. Este podrá evaluar la viabilidad jurídica de esta para analizar las posibles consecuencias económicas que conlleva.
Puede que seas un afectado por este tipo de pactos y cláusulas abusivas, por ello, te recomiendo que acudas a profesionales que estudien tu caso. Si necesitas conocer más sobre el tema, no dudes en pedirnos asesoramiento, te informaremos, con total sinceridad, sobre la posibilidad de reclamar y lo que podrías conseguir.